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Comprare casa a Maiorca

Sarei curioso di sapere quanti di voi hanno comprato una casa a Maiorca negli ultimi 5 anni.

Probabilmente si contano sulle dita di una mano.



Non mi sto riferendo alla casa con piscina sia chiaro, ma anche solo ad un piccolo appartamento da affittare a lungo termine.

I casi sono due, o ci sono molte più persone intelligenti di quanto si possa credere, oppure semplicemente non ce lo si può permettere, E per fortuna oserei dire, perché questo non è effettivamente un buon momento per comprare casa a Maiorca.

Nel settore immobiliare c’è comunque sempre la possibilità di trovare l’occasione, in qualsiasi contesto, certo qui a Maiorca è un po’ più complicato, non fosse altro per la dinamicità del mercato e per la semantica stessa del termine occasione, che per noi italiani sull’isola equivale più o meno a “prezzo ragionevole”.

Fin qui nulla di nuovo: i tedeschi, il segmento del lusso, i prezzi al rialzo.

Ma per dare valore all’articolo, ho raccolto un po’ di dati che vi metto a disposizione, con luci ed ombre, insomma non tutto viene per nuocere, continua a leggere!

Indice articolo

Cosa puoi fare

Comprare casa e affittarla ai turisti

Quanti, in principio e dall’Italia, pensano di investire a Maiorca per approfittare dell’enorme domanda turistica. Tanti, spinti anche da uno Stivale stracolmo di bed and breakfast. Ma prima brutta notizia, qui il bed and breakfast non esiste, giuridicamente.

Non bastasse, la legge turistica nelle Baleari fissa dei paletti e dei costi proibitivi per chi vuole intraprendere l’avventura dell’host. Senza entrare nel tecnico, mi preme approfondire come il contesto influisca sul prezzo dell’immobile. Conoscere il contesto diventa infatti un punto fondamentale e necessario per valutare se si sta comprando una casa a un valore corretto, quando farlo, e soprattutto se vi saranno previsioni di redditività. 

Avete visto quanto hanno costruito e quanto ancora stanno costruendo?

Non mi riferisco solamente all’espansione di Palma a Levante, o ai progetti di riqualificazione urbana, ma a tutto il resto dell’isola. Questa forte attività, legata al fatto che alle opere nuove, nei 5 anni successivi dalla costruzione, non può essere concessa la licenza turistica, incide inevitabilmente anche sul costo delle opere datate, che invece la licenza turistica già ce l’hanno. Di conseguenza, seguendo una tendenza spagnola, ma per altri e differenti motivi, si assisterà da un lato ad un generalizzato incremento del numero di ristrutturazioni, mentre le opere nuove saranno ad esclusivo appannaggio del mercato nord-europeo, principalmente come seconde case. 

Secondo aspetto, lo sapete che il numero di viviendas vista mare attualmente sul mercato a Maiorca, rappresenta solo l’8% del totaleQuesto fa si che i prezzi di tali immobili schizzino vertiginosamente verso l’alto, con valori che rimangono per pochi eletti. La casa sul mare costa sempre di più, mi pare ovvio, ma qui a Maiorca le proporzioni non proporzionano, ecco.

In definitiva, Maiorca non è esattamente il luogo ideale per comprare casa e affittarla ai turisti, soprattutto se si ha l’obiettivo di realizzare poi una plusvalenza nei 5-10 anni successivi. Ciò nonostante, la nuova visione turistica del Pla di Maiorca, che ad oggi rappresenta il territorio con il prezzo al mq inferiore, lascia ancora uno spazio di manovra. 

Comprare casa e affittarla a lungo termine

Passando invece alla compravendita dell’immobile finalizzata all’affitto a lungo termine, anche questa in termini di investimento non sembra una grande idea, non lo dico io, ma i dati.

Lo sapete infatti che le Isole Baleari sono la comunità autonoma spagnola dove il tasso di redditività sugli affitti a lungo termine è più basso (4,23%)?

E lo sapete invece che le Isole Baleari sono tra le comunità autonome dove il costo dell’affitto incide maggiormente sul salario annuale lordo (49%)?

Poca redditività, poche garanzie, molto rischio. Un’unica certezza: la vostra casa non rimarrà mai e dico mai vuota. Ci sarà sempre qualcuno disposto a diventare il vostro inquilino.

“Ok, ma poi la rivendo…”

Il mercato immobiliare nelle Isole Baleari in questo momento si è stabilizzato, così come sono stabili gli interessi dei mutui, da un lato questo è rassicurante per chi può comprare perché la tendenza non prevede che si arrivi a una bolla, dall’altro non è neanche una gran notizia per chi vuole investire perché i prezzi non si ridurranno nel breve periodo, né si alzeranno a dismisura.

Proprio la ripresa in termini di numero di operazioni immobiliari nel 2021/2022, ha fatto si che il valore degli immobili aumentasse leggermente, ma per noi condannati nel girone degli affitti tutto sommato va bene.

L’ aumento delle compravendite viaggia in parallelo con la progressiva diminuzione della quota mensile per un alquiler (non considerando l’eccezionalità degli anni pandemici), che aveva raggiunto invece i suoi livelli massimi a inizio 2020. Sia chiaro, in rapporto al salario, l’affitto continua ad essere elevato, ma quantomeno la curva del grafico si è “appoggiata”.

In definitiva, vale quanto detto rispetto all’opportunità di comprare casa e affittarla ai turisti, anche qui con un però: il tasso di redditività aumenta se l’immobile è destinato all’affitto di stanze per smart workers o studenti, ma occhio ai contratti!

 

Comprare casa per viverci

Forse, tra tutte, questa rimane la soluzione più sensata se si hanno le possibilità. Per possibilità non intendo solo quelle economiche, ma anche e soprattutto logistiche.

Comprare casa per viverci allarga gli orizzonti del territorio a disposizione, aumentando le condizioni per una futura plusvalenza.

Certamente tutto dipende da come si svolge la propria vita: se si hanno figli, se si può essere indipendenti nel proprio lavoro, se si ha un mezzo per spostarsi. A proposito dai un’occhiata su come si vive in un pueblo a Maiorca.

Devo dire che nel corso degli anni ho sentito di persone a cui e stato rifiutato un mutuo con un contratto indefinido (a tempo indeterminato), a causa della crisi in cui versava l’azienda, persone con un budget di 300.000 euro che non trovavano una casa che non prevedesse ulteriori lavori di ristrutturazione, persone a cui la casa è stata soffiata nell’arco di 1 giorno a mutuo già accettato (sì sono proprio io!). 

Insomma, comprare casa per alcuni può essere molto facile a Maiorca, per altri più estenuante che la ricerca del vello d’oro. L’importante, come sempre, è avere le idee chiare e saper aspettare il momento giusto!

Conclusioni

Il dato che in generale più colpisce rimane quello della crescita vicina al 40% rispetto ai valori 2015, come dire.. fossimo arrivati qualche anno prima e avessimo avuto qualche anno in più…

Per darvi una idea, ecco il prezzo medio attuale per mq, suddiviso per le varie zone dell’isola:

– Palma 6.520 €

– Regione di Palma 5.292 

– Sud-Ovest 7.319 

– Nord-Ovest 4.771 

– Nord 3.897 

– Nord-Est 4.916 

– Centro 3.354 

– Sud-Est 5.044 

– Sud 4.114 

Non male direi per essere in Spagna, e voi cosa ne pensate?

Vi lascio con le mie tre personalissime parole chiave per cercare casa a Maiorca nel 2022: analisi, rapidità e competenza.

Se vuoi risparmiare tempo nella ricerca della casa, affidati a noi e alla nostra rete di partner. Come si comincia? Naturalmente con una chiacchierata! 

 

 

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